Кладовка смежная с комнатой нарушение прав. Перепланировка в законе. Штрафы за самовольную перепланировку

Редко какая квартира обходится без специального уголка, где хранится невостребованная в настоящий момент сезонная одежда и обувь, строительный инструмент, домашние заготовки на зиму, старые книги и игрушки, а также множество других предметов быта.

Даже в малых по площади квартирах предусмотрены кладовки, в которых хранятся самые разные вещи, что позволяет не захламлять кухню и жилую зону. Кладовки могут быть спроектированы автором дома. Либо их функцию выполняют другие помещения в квартире. В ряде случаев для хранения вещей используют мебель или антресоли.

Однако отношение к кладовкам в квартире неоднозначное: кто-то считает подобное помещение действительно крайне важным, а кто-то относится к нему, как к второсортной площади, которую при случае можно пустить «в расход» для решения более важных жилищных проблем. Например, увеличения площади комнаты или кухни.

И в одном, и в другом случае мы чаще всего имеем дело с перепланировкой кладовки. Поэтому самое время поговорить о вариантах такой перепланировки.

Поскольку в любой квартире кладовая по праву считается лишь вспомогательным помещением, то ее перепланировка самым прямым образом бывает связана со смежным помещением. Поэтому для удобства мы рассмотрим варианты перепланировки кладовки в каждом помещении отдельно.

Кухня

Перепланировка кладовки во многих случаях помогает более рационально использовать имеющуюся площадь помещений квартиры.

Расширить кухню за счет кладовки можно только в случае, если выход из кладовки идет либо в кухню, либо в коридор.

Если же вход в кладовку идет из жилой комнаты, то расширить кухню за счет нее не удастся. Согласовать такую перепланировку имеют шансы лишь жители первого этажа многоквартирного дома при условии, что в доме используются электрические плиты.

При перепланировке квартиры с переносом кухни, устроенную вместо нее кладовку затем можно расширить на жилую комнату.

Ванная, санузел

Расширить ванную или санузел можно только за счет кладовки, выход из которой идет в коридор. Если попасть в кладовку можно только из жилой комнаты, за счет нее увеличить санузел нельзя. Это можно сделать только в том случае, если вы опять же житель первого этажа.

Проект перепланировки с устройством кладовой (8) на месте санузла (4):

Иногда при перепланировках кладовку устраивают на месте санузла. В этом случае ее можно будет расширять на жилую территорию.

Гардеробная

Еще один из вариантов увеличения полезной площади – имеющуюся кладовку можно переоборудовать под полноценную гардеробную комнату.

Такие изменения помогут вам избавиться от привычных громоздких шкафов. Заменив стандартные шкафы и стенки на гардеробную комнату вы сможете сделать интерьер своей квартиры стильным, современным, наполнить помещения «воздухом» не только визуально, но и фактически сделать комнату более просторной.

Комната

Для увеличения жилой площади можно избавиться от кладовки, присоединив ее в результате демонтажа перегородок с проемом к комнате.

Проект перепланировки с демонтажем кладовок (11, 12) под устройство комнаты (5) и совмещенного санузла (7):

Если вы хотите отделить часть комнаты под рабочую зону, можно объединить комнату со смежной кладовкой, а для организации рабочей зоны смонтировать перегородку, отделив рабочую зону от гостевой или зоны отдыха.

Немного больше сложностей может возникнуть при организации полноценного рабочего кабинета в квартире.

Организовать рабочий кабинет на месте кладовки вам не удастся, ведь согласно санитарным требованиям в получившемся помещении должен быть по крайней мере один источник естественного освещения.

Коридор

При перепланировке кладовки, направленной на ее устройство, в коридоре при помощи строительства ненесущих перегородок можно отгородить место под «темную комнату».

Как видите, перепланировки, затрагивающие вспомогательные помещения в квартире, позволяют порой минимальными средствами решить проблемы тесноты и неудобства первоначальной типовой планировки.

Но даже для проведения такой, вроде бы незначительной перепланировки, требуется .

Необходимые документы для согласования перепланировки кладовки

Для того, чтобы приступить к согласованию, вам необходимо будет собрать согласно перечню, утвержденному законодательством.

В перечень документов, которые вам потребуются для согласования перепланировки кладовки, входят: поэтажный план с экспликацией из БТИ, выписка из ЕГРН, проект перепланировки с техническим заключением и заявление.

Напоминаем, что перепланировку кладовки можно проводить только при наличии на руках разрешения, а любые манипуляции со стенами и другими видами перегородок исключают .

Несмотря на незначительность работ, сопровождающих перепланировку кладовки, любое самовольное изменение первоначальной планировки квартиры – это административное нарушение, за которое вам предстоит выплатить штраф, после чего жилищная инспекция обяжет вас либо вернуть квартире прежний вид, либо узаконить уже выполненные работы «задним числом».

Хотим убрать кладовку в квартире. Нужно ли разрешение на перепланировку?

Федеральные законы (то есть действующие на территории всей страны) не содержат конкретного перечня работ, которые относятся к переустройству и перепланировке и соответственно подлежат согласованию. Но эти перечни могут устанавливаться региональными властями. Обратитесь в местную администрацию и узнайте, кто ведает этими вопросами в вашем регионе. В большинстве населенных пунктов этим занимается сама администрация. Но бывает, эти функции возлагаются и на другие органы, например на жилищные инспекции.

Прежде чем приступать к ремонтным работам, обязательно нужно узнать в контролирующем органе все ваши региональные требования. Какой бы орган ни занимался согласованием, его специалисты обязаны их вам объяснить.
Само согласование может быть уведомительным и разрешительным.
При уведомительном порядке человек уведомляет ответственный орган уже после того, как сделал работы, заранее разрешение получать не нужно. В таком порядке, как правило, согласуются незначительные изменения в помещении, не затрагивающие несущих конструкций. Разрешительный порядок более строгий. Он предполагает подачу заявления на перепланировку (переустройство) еще до начала работ. При этом обязательно к заявлению прикладывается проект предстоящих изменений. Только после того, как уполномоченный орган выдаст свое разрешение, можно будет приступать к работам.

После того как работы по переустройству (перепланировке) будут закончены, квартира должна быть осмотрена специальной приемочной комиссией. По результатам осмотра составляется акт. Если комиссия установит, что работы проделаны с нарушениями, придется все переделывать заново.

• § Ст. 28 Жилищного кодекса РФ

Технических нюансов, типов перегородок и т.п., довольно много, поэтому точные требования обязательно уточните в контролирующем органе. Не исключено, что даже демонтаж кладовки в вашем случае может потребовать разрешительного порядка согласования. Если контролирующий орган не даст свое разрешение, в отказе должна быть четко прописана причина.

• § Ст. 27 Жилищного кодекса РФ

Учтите, за самовольную перепланировку (переустройство) предусмотрена административная ответственность штраф от 2 тыс. руб.

• § Ст. 7.21, 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях

А если узаконить изменения не получится, придется еще и возвращать квартиру в исходное состояние.
Если квартира в собственности нескольких человек, то для перепланировки (переустройства) также потребуется согласие всех собственников. А если квартира муниципальная, прежде всего нужно обратиться в муниципалитет, чтобы заручиться его согласием. И кроме того, потребуется согласие всех жильцов квартиры, даже временно отсутствующих. Если квартира коммунальная, придется брать согласие всех соседей.

• § Ст. 26 Жилищного кодекса РФ

Приступая к ремонту, хочется сотворить что-то свое: кухню поменять местами с комнатой или «поженить» их; благодаря лоджии или кладовке «захватить» несколько метров. Как подобное творчество вписывается в рамки закона?

Консультанты: консультант по согласованию перепланировок Юлия Юденич, заместитель начальника управления информации Мосжилинспекции Татьяна Филиппова.

Можно ли присоединить лоджию к комнате?

Теоретически, да. В Законе города Москвы есть фраза, которая вроде бы разрешает подобные перепланировки: «присоединение лоджии к жилой комнате по специально разработанному проекту, утвержденному в Москомархитектуры». Но скажу, опираясь на личный опыт и опыт своих коллег: за последние два года никто не смог получить такое разрешение официально. Дело в том, что по БТИ лоджия имеет коэффициент оплаты 0,3, так как это нежилое помещение. Значит, первое, что нужно сделать, — перевести лоджию из статуса нежилого помещения в жилое. Я не знаю ни одного «согласователя», прошедшего путь от префектуры до Москомархитектуры до конца. Был один отчаянный человек, но ему ответили: «Да, присоединяйте, но тогда уж по всему стояку». Все дело в том, что в случае присоединения лоджии только в одной квартире нарушается теплообмен. Промерзание, протечки, плесень — вот с чем могут столкнуться соседи снизу после подобного захвата территорий. В законе сказано, что выносить на лоджию водяные отопительные приборы (батареи центрального отопления) категорически запрещается. Даже если допустить (хотя и это запрещено!), что вы утепляете лоджию, используйте только электрические нагревательные приборы.

Как правило, мы заказчикам предлагаем такую схему. Сначала следует удалить подоконную зону. В тех домах, которые остеклены по единому проекту, например в новостройках, это сделать проще — удаление подоконной зоны расценивается как внутренняя перепланировка, и не нужно получать разрешений на реконструкцию. В старых же домах, где не предусмотрено единое остекление лоджий, подобное разрешение получать придется. Это дорого, но возможно. В любом случае в получившийся проем нужно обязательно установить двухкамерный стеклопакет — чтобы не нарушался тепловой контур. Кстати, многие, утвердив перепланировку, его убирают — до очередной проверки БТИ...

Надо ли согласовывать объединение кухни с гостиной?

Главное правило: мойка (так называемая «мокрая зона») и плита не должны располагаться над жилыми помещениями соседей. Если у вас газовая плита, то проблем больше. Для того чтобы протянуть газ в новое место, придется делать отдельный проект, который должен удовлетворять ряду требований — освещенность, наличие окна в помещении и так далее… (Кстати, заменить газ на электричество дорого, сложно, но можно.) Если же у вас электроплита, то провернуть операцию под названием «перенос кухни » немного легче. Можно, например, устроить так называемую кухню-нишу, то есть разместить ее в нежилом помещении (например, в коридоре, холле, кладовке или на месте одного из санузлов). Согласовать это тоже сложно, но вполне реально. Вы можете поставить плиту и мойку строго в зоне коридора, а всю остальную кухонную мебель, а также холодильник и обеденный стол, — в жилом помещении. Назвать это пространство следует кухней-столовой. И это принципиально, потому что если у вас в плане написано «кухня-гостиная» — вам его не согласуют, а если «кухня-столовая» — согласуют. Кстати, на первом этаже (или на втором, при условии, что внизу нежилое помещение) свободы гораздо больше.

Убирая кладовку, нужно ли оформлять перепланировку?

К работам, которые можно выполнять без оформления проектной и разрешительной документации, относятся:

1. Ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов (без изменения рисунка и цвета последних).*
2. Устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).
3. Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
4. Перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни.

Поскольку речь идет не о встроенной мебели, а именно о кладовке, то, если не затрагиваются несущие конструкции и инженерные коммуникации, перепланировку можно согласовать по эскизу, выполненному от руки на копии поэтажного плана БТИ.

Кроме того, необходимо представить:

• правоустанавливающие документы на помещение,
• технический паспорт квартиры,
• эскиз,
• заявление по установленной форме.

Уведомление без согласования В ряде ситуаций перепланировка не сопровождается получением разрешения от БТИ, однако уведомлять Жилищную инспекцию и вносить изменения в техническую документацию – обязательный момент. Визит осуществляется по окончании ремонтных работ. Если проигнорировать этот вопрос, возникнут проблемы при заключении сделок с недвижимостью или вступлением в наследство. После перепланировки нужно предупреждать инспекцию о следующем:

1. Создание межкомнатных проемов или их заделывание.
2. Остекление балкона, либо лоджии.
3. Демонтаж не несущей стены.
4. Сооружение дополнительных перегородок небольшого веса, которые не усиливают нагрузку на пол.
5. Переделка тамбуров и полный снос.

Важно! Снос проемов дверей или стен допускается только между помещениями.

Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен?

К ним относятся:

1. Любой косметический ремонт: покраска или переклейка обоев, замена полов, потолка, некоторых внешних элементов, если они не влияют на функциональность здания, например, установка нового водостока или монтирование кондиционера, телевизионной тарелки, защитных сеток.
2. Перестановка или удаление встроенной мебели: шкафов и антресолей, если те не являются отдельным помещением и не прописаны в техническом паспорте. То есть убрать стену между кладовой и комнатой нельзя – она может оказаться несущей.
3. Перестановка или замена газовых и водонагревательных элементов, если при этом не требуется проложить дополнительные сети, также можно переставлять электроплиту.
4. Замена дверей и окон, замена материала балконов и лоджий: поставить вместо старого окна пластиковое можно, а вот «прорубить» большего размера, уже нет.

Какую перепланировку можно делать без разрешения

По этой причине следует внести обновленные данные в техпаспорт БТИ после получения разрешения. Иногда дело обходится составлением одного эскиза в случае монтажа новой конструкции в прежней части и смене только места для оборудования проема двери.

Запрещенная перепланировка Соблюдение норм законодательства неукоснительно для владельцев недвижимости. Любой проект реализуется при наличии финансов, но возможность его легализации стоит уточнять заранее.
К трем запрещенным вариантам изменения планировки относят:

1. Перемещения туалета в части квартиры, находящиеся над жилыми помещениями соседей снизу.
2. Монтаж теплого пола с запитыванием от центрального отопления.
3. Объединение кухни и комнаты при оборудовании обеденной зоны газовой плитой.

Внимание! Любые подсоединения к общедомовым системам не относятся к законным.

Перепланировка в типовой квартире: как снести стены и не пожалеть об этом

• Жилищная инспекция;
• Муниципальный департамент капитального строительства.

В последствии, если необходимость получения разрешения на запланированную перепланировку подтвердится, обращаться придется в те же перечисленные инстанции. Помимо перечисленных инстанций дать ответ на вопросы, связанные с перепланировкой, могут:

• квалифицированные юридические специалисты, специализацией которых является именно жилищное право;
• квалифицированные работники проектных фирм, занимающиеся разработкой проектной документации.

Порядок действий Запланировав перепланировку рекомендуется предпринять следующие действия:

• Самостоятельно определить, следует ли согласовывать запланированные изменения помещения;
• Обратиться в Бюро технической инвентаризации для получения/оформления технического паспорта;
• Получить паспорт.

Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен в квартире

Документального разрешения требуют следующие виды перепланировки:

1. Перенос межкомнатных перегородок, демонтаж и перестраивание.
2. Перемещение и установка дверных заслонов.
3. Уменьшение или увеличение квадратных метров жилых помещений.
4. Трансформации проемов перекрытий.
5. Частичный снос основных стен.
6. Создание коридора.
7. Модификация пространства кухни или санузла.
8. Перенос ванной, кухни или туалета в другие части квартиры.
9. Совмещение санузлов.
10. Образование новых комнат.
11. Расширение пространства за счет использования нежилых помещений.
12. Смена газового оборудования на другое.
13. Перемещение топливных систем и электробытовых точек.
14. Создание вентиляционного выхода.

Важно! На все из приведенных в списке работ понадобится разрешение от соответствующих инстанций.

Снесли кладовку. перепланировка?

Так, согласно ЖК РФ, любые изменения, вносимые в конструкцию или конфигурацию квартиры, в обязательном порядке должны отражаться в техническом паспорте жилого помещения (даже если их внесение не требует получения соответствующего разрешения). Составлением и внесением подобных данных в техпаспорт занимается Бюро технической инвентаризации.

После осмотра и фиксации параметров помещения уполномоченные работники БТИ оформляют технический документ жилого помещения. Заключение Ответ на главный вопрос статьи «Нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен?» можно разбить на несколько пунктов:

• Любые изменения конструкции ненесущих стен не требует согласования или получения разрешения в Жилищной инспекции;
• Тем не менее, данные действия (снос, монтаж ненесущих стен) необходимо фиксировать в техническом паспорте.

Можно ли без разрешения сносить не несущую стену?

Кроме этого, оставшиеся без опоры потолочные перекрытия могут не выдерживать нагрузки и в любой момент рухнуть. Так как, кроме разделения разных комнат, элементы стены служат в качестве опор потолочного перекрытия для всех выше расположенных, аналогичных конструктивных элементов.